Beurkundung unseres Grundstücks

An einem verregneten Montagmorgen im November war es dann endlich soweit - die Beurkundung unseres Kaufvertrages beim Notar stand an.
Wir waren sehr aufgeregt, wie die Beurkundung ablaufen würde - schließlich haben wir so etwas noch nie erlebt. Zuerst kamen wir uns vor wie in einer Arztpraxis: Wir wurden von einer "Sprechstundenhilfe" (naja, wahrscheinlich war es eher eine Notarsekretärin) an einem Tresen empfangen und ins Wartezimmer gebeten. Dort wartete dann bereits der Bürgermeister der Gemeinde auf uns. So hatten wir noch ein bisschen Zeit, andere Fragen zum Baugebiet an Ihn zu richten. Dann wurden wir vom Notar in das Besprechungszimmer gebracht und schon nach einer kurzen Vorstellung ging es zur Sache. Uns wurde unser Bauplatz vorgelegt und wir wurden gefragt, ob das der richtige Bauplatz ist, den wir kaufen möchten. Wir bejahten beide und kamen uns vor wie bei einer Zeugenbefragung. Nachdem die Personalien abgeglichen wurden, verlas der Notar den kompletten Kaufvertrag. Zu einigen Punkten erklärte er uns kurz die Hintergründe. Dann wurde der Vertrag von allen Beteiligten unterschrieben.

Und so "schnell" ging es dann am Ende - wir wurden Grundstücksbesitzer. :-D

Die Rechnung für den Bauplatz haben wir dann auch gleich noch vom Bürgermeister bekommen und auch das Finanzamt wird sich bezüglich Grunderwerbssteuer bald melden. Somit dürfen wir erst mal zahlen, zahlen, zahlen.

Eine Ausfertigung des Kaufvertrags bekommen wir kurzfristig vom Notar zugesendet und auch die Auflassungsvormerkung wird hoffentlich noch vor Weihnachten bei uns eintreffen.


Energieberatung

Große Unsicherheit bereitete uns die Frage "Welche Heiztechnik ist für uns sinnvoll"?
Auch war der Termin für das erste Angebot und die Grundrissplanung wichtig, da für uns die Frage immer noch nicht komplett geklärt war, ob unser Technikraum von der Größe her ausreichend ist.

Unser Ziel ist es ein möglichst energieautarkes und zukunftsorientiertes Haus zu bauen, um uns möglichst unabhängig von steigenden Energiekosten zu machen. Auch klar war uns aber, dass man mit bezahlbaren Aufwand aktuell nur 50% - 70% Autarkie erreicht.

Es gibt natürlich unzählig viele Möglichkeiten, über die wir im Internet vorher lange recherchiert haben.
Wie so oft führte das ganze dann dazu, dass man noch mehr verwirrt als vorher ist.
Auch inspirierte uns das Taglieber Referenzhaus GrünerLeben in Baldingen, dort lernten wir die saisonale Pufferspeicherung von Solarenergie kennen.

Heute hatten wir ein sehr konstruktives Gespräch mit dem Energieberater der Firma Taglieber.
Dieses Gespräch hat zum Glück viele Knoten in unseren Köpfen gelöst.

Wir hatten bisher immer den Begriff Passivhaus im Kopf.
Daneben gibt es oft noch die Bezeichnungen 1-Liter / 2-Liter Haus. Diese werden z.B. im 10.000 Häuser Programm verwendet.
Auch hört man immer wieder, dass ein Passivhaus überhaupt keine Heizung benötigt und die Wärme nur über die zentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung verteilt.

Damit haben wir erstmal aufgeräumt.
Grob kann man sagen, dass ein 1-Liter Haus im 10.000 Häuser Programme einem Passivhaus entspricht.

Um die Werte für ein 1-Liter Haus zu erreichen spielt auch die Hausform eine große Rolle.
Am besten wäre hierfür ein einfacher Kasten. Bei unserem Grundriss mit dem Zwerchgiebel, dem angeschlossenen offenen Windfang und den großen Glasfronten wird es deshalb so gut wie unmöglich in die 1-Liter Haus Kategorie zu kommen.

Das Ganze ist am Ende natürlich immer eine Aufwand-Nutzen Frage.

Weiterhin haben die meisten Niedrigenergiehäuser trotzdem eine Heizung, die besonders kalte Tage abdeckt oder das Haus auch warm hält, falls man mal länger außer Haus sein sollte. Hier bieten sich natürlich Flächenheizungen wie eine Fußbodenheizung oder eine Wandflächenheizung an.

Hier wollen wir auf jeden Fall eine Fußbodenheizung, da wir im Erdgeschoss aktuell auf jeden Fall Fließen planen. Auch haben wir heute darüber gesprochen, ob es sinnvoll ist einzelne Räume nicht in die Fußbodenheizung mit einzubeziehen. Das macht aber kostentechnisch meistens so einen geringen Unterschied, dass es keinen Sinn macht. Aktuell würden wir nur den Technikraum ausschließen.

Natürlich haben wir auch noch über die zig verschiedenen Heizsysteme auf dem Markt gesprochen.
  • Brennstoffzelle
    • Benötigt aktuell einen Gasanschluss. Damit war das Thema für uns sofort aus dem Spiel, da wir keine fossilen Brennstoffe verwenden wollen. Die Technik, um selbst Wasserstoff mithilfe einer PV-Anlage zu erzeugen und diesen drucklos zu speichern, ist aktuell leider noch nicht soweit.
  • Solarthermie mit saisonalen Pufferspeicher
    • Hier ist der Nachteil für uns, dass für den Pufferspeicher extrem viel Platz benötig wird. Außerdem planen wir aktuell mit einer Dachneigung von 22 Grad. Für Solarthermie-Kollektoren ist dies nicht der optimale Winkel. Aus den genannten Gründen fällt dass System deshalb für uns ebenfalls raus.
  • Heizungen mit Latentwärmespeicher wie z.B. eine Eisspeicherheizung
    • Die Systeme sind sehr interessant, allerdings sind die Kosten aktuell noch sehr hoch, so dass es sich für uns einfach niemals rechnen würde.
  • Wärmepumpen
    • Luft Wärmepumpe
      • Großer Nachteil der Luft Wärmepumpe ist, dass bei kalten Temperaturen der Wärmebedarf nur durch Zuschalten einer Elektro Heizung gewährleistet wird und dadurch gerade an kalten Tagen der Strombedarf stark ansteigt.
    • Wasser Wärmepumpe
      • Gewinnt die Wärme aus dem Grundwasser. Da unser Grundstück auf einen Plateau liegt, wird es wohl auch schwierig hier bis auf das Grundwasser zu Bohren.
    • Sole Wärmepumpe
      • Verwenden Flächen- oder Spiralkollektoren um die benötigte Wärme aus dem Erdreich zu gewinnen.
      • Dies hat den Vorteil, dass selbst in kalten Winter die Wärmepumpe immer noch effizient arbeiten kann, da im Erdreich eine relativ konstante Temperatur herrscht.

Am Ende haben wir uns auf 2 Varianten geeinigt, die für uns sinnvoll sind:
  1. Photovoltaikanlage + Batteriespeicher, Pufferspeicher mit elektro Unterstützung, Luft-Wärmepumpe, zentraler Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung
  2. Photovoltaikanlage + Batteriespeicher, Sole Wärmepumpe mit Flächenkollektoren im Garten, Pufferspeicher mit elektro Unterstützung, zentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung
Nun sind wir mal gespannt, wie sich die Kosten für die Lösung 1 / 2 Unterscheiden. Unser Favorit ist die Variante 2 mit Sole Wärmepumpe. Dies ist aus unserer Sicht auf jeden Fall die Lösung, die mehr Autarkie verspricht.

Ein weiteres Thema des Termins waren die vorhandenen Förderungen.
Aktuell gibt es in Bayern folgende für uns relevante Förderungen:
  • KFW
  • 10.000 Häuser Programm
  • BAFA Förderung

Wir möchten auf jeden Fall die KFW40+ Förderung verwenden, was aber bedeutet, dass wir Mehrkosten an einigen Stellen für die Dämmung haben werden.
Auch würden wir gerne noch das 10.000 Häuser Programm mitnehmen. Leider läuft die Frist für die Beantragung allerdings zum Ende des Jahres aus. Hier muss man bei der Beantragung bereits angeben, welches Heizsystem man plant. Wir hoffen mal, dass es klappt dies noch rechtzeitig zu beantragen.

Sehr positiv war auch, dass für beide Lösungen die Größe unseres Technikraums ausreichen sollte.



Checkliste für das Festpreisangebot

An einem milden Freitagnachmittag fuhren Jörg und ich wieder nach Öttingen, um mit Frau Hermann eine Checkliste zur Erstellung des Festpreisangebotes durchzugehen. Die Grundlage für das Festpreisangebot bildete der fertige Grundriss, aber natürlich waren viele andere Fragen noch offen.

Und so besprachen wir die Grundausstattung für das Haus: Welche Fenster, welche Haustechnik (wobei wir dies erst nach unserer Energieberatung nächste Woche eintragen können), welchen Hausstandard (Kfw 40 plus), welche Dachziegel, welche Holzverkleidung, welche Decken, welche Böden, welche Regenrinnen, welche Türen, etc.

Taglieber wird ca. 4 Wochen für das Angebot benötigen, danach erhalten wir wieder einen Termin mit Frau Hermann zur Durchsicht. Somit können wir hoffentlich wirklich dieses Jahr noch das 10.000 Häuser Programm beantragen und über unseren Vermögensberater (wenn es gut läuft und die Bank mitspielt) Zinsen festschreiben lassen. Und so verließen wir Taglieber mit gemischten Gefühlen - würden wir mit unserer Gesamtkostenschätzung noch hinkommen, die wir im April aufgestellt hatten? Leider gab es in der Zwischenzeit bereits eine Preiserhöhung, die uns noch mulmiger macht. Schließlich wollen wir von unserem Traumhaus nichts streichen müssen - es soll schließlich auch unser Traumhaus bleiben. Wir sind also gespannt auf den nächsten Termin.


Richtig gute Nachrichten

Heute gab es zum Glück gute Nachrichten vom Notariat. Die gewünschte Auflassungsvormerkung wird in den Kaufvertrag aufgenommen. :-)
Wir konnten nun sogar schon den Termin für die Beurkundung des Kaufvertrags vereinbaren. Dieser wird am 26. November stattfinden.
Auch haben wir einen Termin mit dem Energieberater der Firma Taglieber vereinbart, damit wir zum Einen die Größe des Technikraums final festlegen können und auf der anderen Seite die benötigte Technik für das Festpreisangebot wissen. Da wir dieses Jahr unbedingt noch das auslaufende 10.000 Häuser Programm beantragen wollen, ist dies ein sehr wichtiger Termin in unserer Hausplanung.

Am gleichen Tag erhielten wir von Frau Hermann die finalen Pläne für das Festpreisangebot. Darin war bereits ein Höhenaufmaß vom Haus selbst dabei und Schnittzeichnungen des Hauses. Natürlich können wir kleine Änderungen am Grundriss auch noch vornehmen, aber dies ist erst einmal die Grundlage für das Festpreisangebot.


Unser Grundriss ist perfekt

Am 09. November erhielten wir nachmittags überraschend bereits den geänderten Grundriss von Frau Hermann. Eigentlich haben wir erst nächsten Montag damit gerechnet. Frau Hermann hatte aber zum Glück doch schon Zeit und sendete uns diesen zu.
Bereits nächste Woche wollte Sie dann die Entwurfspläne abschließen, damit wir uns am 16. November bei Taglieber in Oettingen treffen können, um die Details für das Festpreisangebot besprechen zu können. Als wir dann die eingearbeiteten Änderungen von Frau Hermann prüften, stellten wir erstaunt fest, dass jetzt wirklich alles perfekt ist. Wir sind wirklich unglaublich zufrieden mit unserem Grundriss und können uns das Haus schon richtig gut vorstellen.




Kaufvertrag ist endlich im Briefkasten

Am 07. November war es dann endlich soweit - am Nachmittag lag der Kaufvertrag in der Post. Doch die Freude hielt nicht lange. Sehr schnell nach dem Überfliegen des Kaufvertrages waren wir verwirrt: Denn die Auflassung des Grundstücks wird lt. Kaufvertrag erst erfolgen, wenn das Grundstück vermessen wurde (in 2-3 Monaten). Dann muss eine Nachbeurkundung mit Auflassung erfolgen (ist bereits im Kaufvertrag geregelt) und erst danach werden wir als Eigentümer im Grundbuch eingetragen - dies dauert ab der Nachbeurkundung weitere 6-8 Wochen. Das heißt bis dahin sind wir zwar bereits Besitzer des Grundstücks (denn der Kaufpreis ist 2 Wochen nach der 1. Beurkundung fällig), noch lange aber nicht Eigentümer. Sollte also bis zur Eintragung im Grundbuch jemand anders ins Grundbuch eingetragen werden oder ein Grundpfandrecht, hätten wir ein großes Problem, denn allein der Kaufvertrag sichert uns noch nicht zu, dass wir als Eigentümer ins Grundbuch aufgenommen werden können. Um so ein Risiko beim Kaufvertrag auszuschließen, wird grundsätzlich eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Dies sichert den Käufer solange ab, bis der endgültige Eintrag im Grundbuch erfolgt ist. Jeder der das Grundbuch einsieht weiß dann, dass dieses Grundstück bereits reserviert ist. Also eigentlich alles ganz einfach - aber natürlich war eine solche Auflassungsvormerkung in unserem Kaufvertrag nicht vorgesehen. Daher hielten wir erst einmal mit dem Notariat Rücksprache, worauf man uns nur mitteilte, dass man alle Verträge so ausgestellt hätte und das es wirklich kein Risiko gibt. Wir entschieden uns aber dann trotzdem dafür, wirklich 100 % sicher zu gehen und eine Auflassungsvormerkung auf jeden Fall in den Kaufvertrag aufnehmen zu lassen. Das Notariat musste dies erst mit dem Notar besprechen und so mussten wir erst mal wieder warten…


1. Grundrissänderungen

Am 05. November kam dann der überarbeitete Grundrissentwurf per E-Mail von Frau Hermann. Dabei stellten wir schnell fest, dass man zwar manche Punkte im Grundriss einfach ändern kann, andere aber wieder so starke Auswirkungen haben, wodurch folglich andere Punkte wieder nicht passen. Gerade die Feinheiten festzulegen war für uns sehr anstrengend. Unser Lieblingsraum wurde daher schnell der Technikraum. Ursprünglich sollte dieser 5 m2 groß werden. Durch eine gewünschte Entkalkungsanlage, Zentralstaubsaugeranlage, Pufferspeicher, Photovoltaik, etc. musste dieser dann auf 8 m2 vergrößert werden. Zu Beginn sollte der Technikraum eigentlich in einen Raum an die Doppelgarage angrenzend, aber da der Technikraum in der gedämmten Gebäudehülle sein sollte und darüber hinaus höhere Kosten durch Verlegung der Kabel/Rohre bis in die Garage entstanden wären, musste dieser dann doch ins Haus integriert werden. Da sich dadurch die Raumgrößen geändert hatten, waren die Fenster von außen nicht mehr stimmig; Jetzt musste also das wieder berücksichtigt werden; Schließlich soll ja alles perfekt sein. Glücklicherweise konnten wir aber auch einige kleinere Probleme am Grundriss abhaken. So hat unsere Doppelgarage nun einen angrenzenden Raum als Werkstatt / Lagerraum, unsere Küche ist nun komplett offen zum Esszimmer, aber dafür abgetrennt vom Flur und wir konnten im Windfang einen Garderobenschrank integrieren. Also erstellten wir wieder eine Liste mit den nächsten Änderungen und sendeten diese an Frau Hermann.




Das Warten nimmt kein Ende

Nach der Vorstellung des 1. Grundrisses fuhren wir den Samstag danach nach Heßdorf in die Fertighauswelt, um unseren Grundriss mit den dort vorhandenen Musterhäusern vergleichen zu können. Denn vieles kann man sich auf dem Papier natürlich schwer vorstellen. Ist die Breite des Flurs ausreichend, oder zu viel? Sind die eingezeichneten Fenster zu klein, ist das WC groß genug, ist die eingezeichnete Küche ausreichend, wie wirken die eingezeichneten Größen in echt, etc.

Wir hatten also unseren Meterstab dabei und waren fleißig am vermessen. Dies half uns sehr und bestärkte uns in unserem Grundriss und wir wussten somit auch schnell, was noch geändert werden musste.

Zu Hause setzten wir uns dann schon bald wieder zusammen und erstellten eine Liste mit den notwendigen Änderungen am Grundriss und sendeten diese per E-Mail an Frau Hermann.

Dann hieß es wieder: Warten auf den Kaufvertrag von unserem Grundstück vom Notar, der laut dessen Aussage vom 9.10.2018 in den nächsten 2 Wochen verschickt werden sollte.

Wir warten immer noch:
Nun sind bereits über 3 Wochen vergangen, leider haben wir immer noch keinen Kaufvertrag vom Notar erhalten. Da diese Woche Schulferien sind, müssen wir uns leider noch bis nächste Woche gedulden, bis wir beim Notar wieder nachhalten können.

Wir nutzten den 01. November (Allerheiligen) und fuhren nach Günzburg in die Fertighauswelt. In Günzburg ist eine der modernsten Fertighauswelten Deutschlands mit über 23 Musterhäusern. Bereits vor ein paar Jahren kurz nach der Eröffnung waren wir dort und auch jetzt waren wir wieder total begeistert von den vielen Häusern. Da diese Fertighauswelt eine der Neuesten ist, haben fast alle Häuser große Glasfronten, eine geringe Dachneigung und viele sind mit einer Dachterrasse ausgestattet. Dies half uns, die letzten Details unseres Grundrisses zu entscheiden. Dies war dann hoffentlich der letzte Besuch in einer Fertighauswelt. Denn wir stellten auch fest, dass wir in den letzten Jahren bereits unzählige Male in diversen Fertighauswelten in ganz Deutschland unterwegs waren.

Hier eine kleine Auflistung:
Im Dezember 2015 fuhren wir für 2 Nächte nach Köln, um in Köln und Wuppertal zwei der modernsten Fertighauswelten Deutschlands besichtigen zu können. Natürlich erkundeten wir auch Köln und gingen auf schöne Weihnachtsmärkte :-)

Auch die Fertighauswelt in Poing sowie in Stuttgart haben wir unter die Lupe genommen. Die Fertighauswelt in Heßdorf bei Nürnberg besichtigten wir in den letzten Jahren ganze 3-mal. Auch in Günzburg waren wir bereits 2-mal.